Viager, succession, achat immobilier scindé,… quand est-ce intéressant de diviser la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété ?

Crédit: Lies Engelen

Dans de nombreuses situations, le droit de propriété d’une maison ou d’un appartement est divisé entre deux personnes différentes. Une est le propriétaire, l’autre en a l’usufruit. Que cela signifie-t-il concrètement? Et dans quels cas est-ce intéressant de prévoir une telle situation ?

L’usufruit est un mécanisme juridique qui permet de garder l’usage de choses dont quelqu’un d’autre a la propriété. Cela signifie que le droit de propriété est divisé entre deux personnes : l’une est propriétaire du bien, mais ne peut pas en profiter (le nu-propriétaire), tandis que l’autre en profite sans en être propriétaire (l’usufruitier).

La division du droit de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire peut provenir d’un contrat ou d’une situation prévue par la loi. Plusieurs exemples existent en pratique.

Le viager

Un propriétaire peut vendre la nue-propriété de son bien en se réservant un droit d’usufruit viager pour pouvoir continuer à habiter sa maison jusqu’au jour de son décès. On rencontre souvent cette situation dans le cas d’une vente avec paiement d’une rente viagère. Ce type de vente dispose de modalités particulières : au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur. Cette formule peut être intéressante pour le vendeur qui conserve son cadre de vie habituel et profite d’un complément de revenu. Elle est également intéressante pour l’acquéreur qui paye moins que s’il avait souscrit un prêt hypothécaire mais tout dépend si le décès de l’usufruitier intervient rapidement ou non.

Une donation de la nue-propriété

Des parents peuvent aussi procéder à une donation de la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Par exemple, si vous menez une entreprise familiale dans laquelle votre fils vous assiste et qu’il a l’ambition de prendre la relève, vous pouvez lui donner la nue-propriété des parts de la société tout en conservant l’usufruit pour maintenir un certain contrôle sur la société.

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Des époux qui se séparent peuvent décider de rester nus-propriétaires d’un immeuble en laissant l’usufruit à celui qui l’occupe avec les enfants.

Vous pouvez également décider par testament de laisser la nue-propriété d’un de vos biens à une personne et son usufruit à quelqu’un d’autre.

Pour un couple marié, la loi prévoit que l’époux survivant bénéficiera automatiquement d’un droit d’usufruit au décès de son conjoint. Cela signifie concrètement que le conjoint survivant peut continuer de vivre dans le logement familial, profiter des revenus locatifs si le bien est en location jusqu’à son décès. Le bien sera alors transmis aux enfants. Au plus l’usufruitier est jeune, au plus il pourra faire usage du bien et au plus les nus-propriétaires devront attendre avant de recueillir le bien en pleine propriété. Cette situation est dès lors susceptible de créer des frustrations si le conjoint survivant est encore relativement jeune au décès de son époux (parce qu’il y avait, par exemple, une importante différence d’âge entre eux). En effet, les enfants ne disposeront du bien que plus tardivement mais il serait toujours possible de demander la conversion de l’usufruit en capital.

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Pour les couples cohabitants mais non-mariés, il faudra prévoir par une clause d’accroissement (aussi appelée « tontine ») que l’usufruit du bien immobilier acheté à deux reviendra au survivant d’entre eux.

L’achat scindé, un outil de planification successorale

L’achat scindé est un autre exemple qui est couramment utilisé en matière de planification successorale. Il permet de diviser l’achat entre parents et enfants par exemple. De cette façon, les parents, qui disposent de l’usufruit, peuvent habiter le bien, le gérer et percevoir les loyers si le bien est loué. Les enfants, qui disposent de la nue-propriété, ont la certitude qu’au décès de leurs parents, la propriété leur reviendra automatiquement dans sa totalité. Cette technique est avantageuse car elle permet d’éviter de payer des droits de succession. En effet, si les parents avaient acheté le bien immobilier en «pleine propriété » (c’est-à-dire l’usufruit + la nue-propriété), les enfants devraient payer des droits de succession en raison du transfert de la propriété suite au décès.

Cette technique intéressante de planification successorale ne se limite pas aux relations parents-enfants, mais peut également être utilisée, par exemple, dans la relation oncle/tante-neveux/nièce ou dans une relation de couple avec une grande différence d’âge.

Lisez le témoignage de Carine et André, un couple, avec plus de 20 ans d’écart, qui a utilisé cette technique pour un achat immobilier.

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