Tous les trimestres, Léon et son épouse voient tomber sur leur compte en banque un petit pactole extrêmement bienvenu pour compléter leur pension. C’est qu’ils ont eu du nez, et investi systématiquement leur épargne dans l’achat de studios pour étudiants. Un choix qui leur permet aujourd’hui de vivre confortablement, de recevoir leurs petits-enfants à la mer ou de voyager jusqu’au resto du coin. 

Chez Léon, investir dans des kots à louer, c’est pratiquement une histoire de famille. Elle commence à la fin des années 1960, quand les universitaires wallons sont priés de quitter Leuven et investissent les champs en lisière d’Ottignies pour y créer une ville nouvelle : Louvain-la-Neuve. Tout y est à construire, y compris les logements d’étudiants. Un promoteur immobilier acquiert des terrains pour bâtir des kots en grand nombre. Le père de Léon remporte l’appel d’offres pour les installations de chauffage et réalise rapidement le potentiel de ces kots qu’il contribue à équiper. Une fois les travaux terminés, il achète 4 studios : 4, comme le nombre de ses enfants. 

À l’époque déjà, l’agence immobilière s’occupe de tout, de la mise en location à l’état des lieux final, en passant par le nettoyage hebdomadaire des parties communes. Le propriétaire, lui, se contente de voir les loyers arriver gentiment sur son compte en banque, chaque trimestre.  

Léon a alors 22 ans et termine ses études d’ingénieur civil. Et quand, 20 ans plus tard, il touche une belle indemnité à la fermeture de son entreprise, son premier réflexe est de l’investir dans un studio étudiant de 25 m², sur le campus Irena de Woluwe. 

« L’agence fait ce qu’on appelle une gestion en pool, avec mutualisation des loyers. Si elle gère 100 kots et que seuls 90 d’entre eux sont loués, chaque propriétaire touche 90 % de son dû, que son propre kot soit loué ou pas. C’est un système que j’apprécie : une sorte de répartition du risque. » 

Zéro tracas

Mais le risque reste théorique : chaque année, tous les studios trouvent preneur. Deux ans plus tard, alors que son fils et sa fille approchent de l’âge d’entamer des études supérieures, Léon acquiert donc 2 nouveaux studios à Louvain-la-Neuve. Deux biens parfaitement identiques, de la même valeur et de la même superficie – un pour chacun de ses enfants. « Ainsi, pas de risque de dispute » précise-t-il avec le sourire du père qui ne croit pas un instant qu’ils puissent en arriver là. 

Le système proposé par l’agence immobilière lui laisse une paix royale. Tout juste doit-il participer deux fois par an aux conseils de copropriété, où comptes et travaux à réaliser sont passés en revue. Pour le reste, il pourrait croiser ses locataires dans la rue sans se douter que ce sont eux qui habitent ses studios. « L’agence s’occupe des baux, des assurances, du suivi des paiements, etc. Si quelqu’un ne paye pas, elle engage un avocat. »

Le bail étudiant est un bail avec des règles spécifiques. Retrouvez tous les détails en cliquant ici.

Bien sûr tout cela a un coût. Si son bien est loué 100 euros, Léon touche 60 euros nets. « C’est le prix de la tranquillité. Je pourrais toucher plus si je louais moi-même, mais ce serait aussi plus d’ennuis… »

Nue-propriété et usufruit

Quelques années plus tard, Léon et son épouse ont refait leur épargne. Quand un nouveau campus sort de terre à Woluwe, ils n’hésitent pas une seconde à mettre la main à la poche. Ils acquièrent 2 nouveaux studios, cette fois en nue-propriété pour leurs enfants. « Chaque studio est au nom d’un de nos enfants, et nous en avons l’usufruit. Quand nous décèderons, ces deux biens deviendront leur pleine propriété, et ils toucheront à leur tour les loyers. En fait, avec ces studios, on leur a déjà créé à eux aussi un futur complément de pension ! »

Attention, de nouvelles règles existent depuis peu pour ce type d’achats. Découvrez les ici.

Une fois devenus grands-parents, Léon et son épouse investissent encore dans 3 kots à Liège, à nouveau en pleine propriété, avec l’idée d’en faire don plus tard à leurs 3 petits-enfants. 

Un investissement rentable

Léon est très satisfait de ses investissements. « Comptez 90 à 120.000 euros par studio, un prix qui semble élevé au mètre carré. Mais le rendement est excellent. Et puis, je dis souvent qu’il s’agit d’une obligation indexée. Quand vous achetez une obligation classique, vous touchez chaque année un intérêt et vous récupérez votre capital à la fin. Ici, mon capital prend de la valeur ! »

« Ma mère n’avait fait que l’école primaire et elle conseillait déjà d’investir dans les briques » se rappelle Léon. Il y a beaucoup à parier que dans la famille, ce conseil va continuer à se transmettre de génération en génération.

Texte: Sophie Dancot