La superficie, l’emplacement et le prix semblent être les trois points les plus importants lors de l’achat d’une propriété. Vous souhaitez acquérir un appartement ? Vous devez tenir compte d’aspects supplémentaires. En tant que résident d’un appartement, vous devenez copropriétaire de l’immeuble, ce qui peut occasionner d’importants frais supplémentaires si vous n’êtes pas bien informé. À quoi devez-vous être attentif ?

Depuis le 1er janvier 2019, beaucoup de choses ont changé pour les copropriétaires d’un immeuble à appartements : la réforme de la copropriété a vu le jour. Les nouvelles règles relatives à la copropriété résolvent un certain nombre de difficultés pratiques et de conflits qui apparaissaient sous l’ancienne loi. Une difficulté, par exemple, concernait la prise de décisions relatives aux travaux importants sur le bâtiment et leur financement. Les règles ont désormais été assouplies afin de faciliter notamment la prise de décisions des copropriétaires, ayant un impact direct sur la qualité, la sécurité et la durabilité du bâtiment, sans heurts et sans blocage.

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Y a-t-il un fonds destiné aux rénovations ?

La situation financière de l’immeuble et son fonctionnement sont deux points auxquels les acheteurs ne pensent pas forcément, mais il est important d’en avoir une idée précise. Le notaire vous communique les renseignements qu’il a reçus du syndic. Il vous donne des informations sur le fonds de roulement (compte à vue pour les dépenses régulières), le fonds de réserve (épargne pour les dépenses importantes) et la somme que le vendeur doit encore verser pour contribuer au fonds de réserve.

Depuis le 1er janvier 2019, une contribution au fonds de réserve est obligatoire afin que les investissements importants et nécessaires dans le bâtiment puissent être pris en charge financièrement : chaque copropriétaire doit constituer un capital de réserve d’au moins 5% du montant qu’il verse pour les charges ordinaires (travaux d’entretien). Ce fonds de réserve est généralement nécessaire, notamment pour les bâtiments plus anciens qui nécessitent une réfection de l’ascenseur ou de la toiture, par exemple.

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Quels documents importants devez-vous consulter ?

L’acte de base reprend la description des parties communes et privées. Ces informations sont essentielles pour éviter tout litige ultérieur, par exemple sur l’entretien du jardin au rez-de-chaussée. Un exemple : la zone verte appartient-elle à un copropriétaire individuel ou aux parties communes, de sorte que chaque copropriétaire puisse en jouir et décider de l’entretien ?

Le règlement de la copropriété est lui aussi crucial car il détermine les droits et obligations des propriétaires et la répartition des coûts en cas de réparation. Quelqu’un qui habite un studio paiera moins cher que le propriétaire d’un penthouse.

Enfin, il convient de prendre connaissance du règlement d’ordre intérieur qui contient les règles de fonctionnement de l’association des copropriétaires ainsi que les règles d’habitation, de vie et d’ordre liées aux parties communes et aux parties privées. Il s’agit de clauses sur les nuisances sonores, les déchets, les animaux domestiques… Depuis le 1er janvier 2019, ce document est obligatoire. Il peut être modifié sous seing privé, sans l’intervention du notaire.

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Que faire si un propriétaire refuse de contribuer aux frais de réparation (urgente) du toit ?

Vous n’êtes pas d’accord avec certains projets, décisions ou activités ? Vous devez le faire savoir lors de l’assemblée annuelle en la présence du syndic et des copropriétaires. Ces aspects y feront l’objet d’un vote. Par le passé, une majorité des trois quarts était requise. Aujourd’hui, elle est de deux tiers. Si des réparations urgentes s’imposent, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour statuer. La règle des deux tiers s’applique ici aussi. Une seule personne ne peut donc pas empêcher une réparation urgente.

Tous les propriétaires doivent-ils contribuer à tous les frais communs ?

Vous voulez vendre votre appartement mais les parties communes font l’objet de frais élevés. Qui les paiera ?

Tout dépend de la date de signature de l’acte notarié. Si le syndic demande que ces frais soient payés avant la signature de l’acte, ils sont à la charge du vendeur qui est toujours propriétaire. Si les frais doivent être réglés après la signature de l’acte, c’est alors l’acheteur qui doit les payer. Attention : l’acheteur doit être informé des frais qu’il devra payer.

C’est aussi la raison pour laquelle le notaire doit demander au syndic les informations financières nécessaires sur la copropriété avant la vente. Les décisions prises par les copropriétaires au cours des trois dernières années doivent également être transmises pour éviter toute surprise à l’acheteur.

Retrouvez tous les documents que le notaire doit demander au syndic

Y a-t-il une différence entre l’achat d’un appartement existant et d’un appartement neuf ?

Oui, parce que l’immobilier existant est vendu sous le régime des droits d’enregistrement : 12,5 % sur le prix d’achat à Bruxelles et en Wallonie (sauf si vous bénéficiez de taux réduits ou d’abattements, à certaines conditions). Dans le cas d’une construction neuve, le prix du terrain et de la construction est, dans la pratique, souvent scindé : vous payez 12,5 % du prix d’achat sur le terrain et une TVA de 21 % sur la construction.