Ça y est : vous êtes sur le point d’acheter une maison. Mais qu’en est-il exactement de l’acompte ? Et quelle est la différence entre un compromis de vente et un acte authentique ?

NotaBene dissipe 5 malentendus sur l’achat d’une maison.

 

MALENTENDU N° 1

« Un compromis ne me donne aucune certitude. Seul l’acte authentique garantit que la vente est définitive. »

On utilise de plus en plus souvent le terme de compromis « provisoire ». Ce concept est trompeur. Un « compromis », est tout sauf provisoire. Une fois qu’un acheteur a conclu un accord avec le vendeur au sujet du bien et de son prix, les deux parties sont soumises à certaines obligations. Même si rien n’est encore écrit sur papier. La prudence est donc de mise si vous concluez des ententes verbales ou par SMS. Le compromis provisoire constitue la base de l’acte authentique. Il contient déjà certaines clauses, par exemple sur l’urbanisme ou la réglementation du sol. Demandez l’aide d’un expert à ce stade de la vente. Vous êtes sur le point de signer un compromis ? Faites-le vérifier par votre notaire. Cette vérification s’inscrit dans le cadre de ses services liés à la préparation de l’acte authentique.

MALENTENDU N° 2

« Seul le vendeur tire avantage de l’acompte que je verse. »

En Belgique, il est très courant que le vendeur demande un acompte à l’acheteur. Ce montant tourne habituellement autour de 10 % du prix de vente. Vous pensez qu’un acompte ne bénéficie qu’au vendeur, ainsi assuré d’avoir une partie de la somme ? Détrompez-vous. Un acompte est également important pour l’acheteur. Dans le cadre d’un dossier d’achat, votre étude de notaire effectue de nombreuses recherches pour s’assurer que l’achat est sûr et juridiquement valable. L’acompte de l’acheteur n’est pas versé au vendeur tant que rien n’est certain. L’argent est « bloqué » sur un compte tiers protégé. Ce compte est géré par l’étude de notaire mais les fonds ne lui appartiennent pas. L’acompte n’étant pas encore versé au vendeur, les éventuels créanciers ne peuvent pas non plus recouvrer ce montant. Si, pour quelque raison que ce soit, la procédure d’achat ne peut avoir lieu, indépendamment de la volonté de l’acheteur, vous récupérez votre acompte. À l’inverse, la règle s’applique également au vendeur. Le compte tiers du notaire protège ainsi les deux parties.

 

MALENTENDU N° 3

« L’essentiel de ce que je paie revient au notaire. »

En moyenne, les frais d’achat s’élèvent à environ 15% du prix de vente. Les taxes, notamment les droits d’enregistrement, représentent la part la plus importante de ces frais. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Ils reviennent intégralement à l’état et aux régions. L’acheteur peut avoir l’impression de verser une somme colossale à l’étude notariale alors qu’en réalité, la grosse majorité des frais qu’il paie est constituée de taxes que le notaire reverse à l’Etat.

MALENTENDU N° 4

« Je n’ai pas de prêt hypothécaire, donc pas de frais d’hypothèque non plus. »

Chaque achat d’un bien immobilier est soumis à certains « frais d’hypothèque ». Le nom peut suggérer le contraire mais ces frais n’ont rien à voir avec la souscription d’un prêt hypothécaire. Si vous achetez une maison après un héritage ou une donation, vous devrez aussi payer ces frais. Pourquoi ?

Un achat induit un commun accord entre les parties. La vente n’a donc de conséquences qu’entre le vendeur et l’acheteur. Pour tenir le monde extérieur informé de la vente du bien, il est nécessaire d’en faire la publicité. Cette publicité prend la forme d’une transcription de l’acte authentique au bureau des hypothèques. Cette transcription permet à tout le monde de savoir que le bien est désormais la propriété du nouvel acheteur. L’accord devient « opposable », ce qui signifie que les tiers doivent désormais tenir compte de son existence, avec des conséquences très importantes à la clé : les créanciers de l’ancien propriétaire ou un autre acheteur ne peuvent plus saisir le bien. Il s’agit d’une étape essentielle dans la procédure d’achat, mais elle s’accompagne de coûts.

 

MALENTENDU N° 5

« Mon notaire détermine la rapidité avec laquelle mon dossier d’achat sera traité. »

L’achat d’un bien ne se limite pas à la signature d’un document. Un dossier d’achat suit des étapes spécifiques. Le notaire et ses collaborateurs effectuent des dizaines de recherches approfondies afin d’aboutir à un acte authentique. C’est dans ce cadre qu’ils découvrent qui étaient les anciens propriétaires, effectuent des recherches urbanistiques (de non-pollution du sol,  etc…), sociales et fiscales, demandent des certificats… afin de sécuriser la vente. Pour ce faire, votre étude de notaire a besoin d’informations de la part de la commune, du bureau des hypothèques, du fisc, des administrations, éventuellement du syndic d’un immeuble à appartements, etc. Toutes ces instances sont impliquées dans une étape du dossier d’achat et sont à leur tour soumises à certains délais, qui peuvent aller jusqu’à plusieurs semaines. L’étude de notaire fait tout son possible pour finaliser le dossier d’achat dans un délai raisonnable mais son bon déroulement dépend de différents facteurs sur lesquels l’étude n’a pas toujours d’influence.