Les notaires doivent-ils craindre l’arrivée de la blockchain ?

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Selon certains, la blockchain, comprenez chaîne de blocs, et les « contrats intelligents » rendraient les notaires inutiles. Pourquoi cette technologie constituerait-elle une menace pour la profession notariale ? Et les notaires doivent-ils vraiment se faire des soucis ?

La signification exacte de la blockchain est loin d’être claire pour tout le monde. Pour faire simple, la chaîne de blocs est une technologie qui vous permet de stocker et transmettre des valeurs sans avoir besoin d’un intermédiaire.

De même qu’Internet permet de transférer certaines données, la blockchain permet de transférer certains actifs tels qu’une maison ou des actions à une autre personne sans l’intervention d’un tiers. Les personnes affiliées à la chaîne de blocs décident elles-mêmes si une transaction a lieu, sans l’intervention d’une autorité centrale.

La première et la plus connue des applications intégrant cette nouvelle technologie est le bitcoin. Grâce à la blockchain, cette monnaie virtuelle peut être échangée sans qu’une banque ne doive intervenir.

Selon ses adeptes, cette technologie annonce également la fin du notariat. Les citoyens pourraient insérer eux-mêmes des actes de vente dans la chaîne de blocs. Personne ne peut par la suite modifier le contenu des actes, l’identité des parties ou la date de l’accord. « La fraude est totalement exclue. Contrairement aux documents papier, personne ne peut manipuler les données saisies par la suite », explique Paul Danneels, responsable de la transformation digitale à la Fédération des Notaires (Fednot).

Paul Daneels

Paul Danneels, chief transformation officer chez Fednot

« D’après les vrais défenseurs de la blockchain, le notaire ne serait plus nécessaire pour garantir l’authenticité de l’acte. La simple inclusion dans la chaîne de blocs suffirait », poursuit Danneels, qui est également co-auteur d’un livre qui offre un bon aperçu des possibilités et des défis de la technologie révolutionnaire.

Si les actes sont insérés dans la chaîne de blocs, personne ne peut les modifier. Mais qui veille à ce que l’information fournie soit correcte ? Supposons que je veuille insérer l’achat d’une maison dans la chaîne de blocs. Qui garantit alors que je suis la personne que je prétends être, en l’occurrence l’acheteur ?

Danneels : « Une supervision sera toujours nécessaire. C’est précisément le point faible de la technologie blockchain. Il faudra toujours nécessairement que quelqu’un vérifie l’exactitude ou la qualité des données saisies.

Techniquement, il est possible de vérifier si vous êtes qui vous prétendez être. Cela peut se faire à l’aide de la carte d’identité électronique, de l’application « itsme » ou, à long terme, d’une empreinte digitale unique.

Mais la blockchain ne vérifie pas si vous êtes en mesure d’acheter la propriété. Peut-être étiez-vous dément au moment de l’achat ? Quelqu’un doit s’assurer que vous êtes légalement apte lorsque vous signez un contrat. Cette tâche de contrôle ne peut pas être prise en charge par la chaîne de blocs. Quelqu’un – et comme le notaire jusqu’à présent − doit s’en assurer. »

Est-il possible que je charge déjà l’achat de la villa de mes rêves dans la blockchain alors que je n’en ai pas encore payé le prix d’achat ?

Danneels : « Là aussi, la technologie peut empêcher cela. C’est là qu’apparaissent les ‘contrats smart’. Vous ne pouvez pas traduire ce concept. Parce que ce ne sont pas des « contrats intelligents » au sens classique du terme.

Les ‘contrats intelligents’ se chargent de garantir que certains actifs ne soient transférés qu’après la réalisation de certaines conditions. En langage informatique, il s’agit du code : « Si….., alors… ». Un contrat intelligent garantit l’application automatique d’un accord, sans aucune intervention humaine.

L’exemple classique est le distributeur de boissons. Si vous placez une pièce de monnaie dans la machine, le contrat d’achat est automatiquement exécuté et vous recevez la boisson commandée. Il n’y a pas d’intervention humaine.

Un ‘contrat intelligent’ peut garantir que les passagers d’un vol retardé reçoivent automatiquement une compensation si l’avion est réellement en retard.

La même technique peut être utilisée dans la chaîne de blocs pour transférer le bien seulement après le paiement du prix d’achat.

Vous pouvez d’ailleurs utiliser des ‘contrats intelligents’ à différentes étapes du processus d’achat. A l’heure actuelle, le notaire doit recueillir toutes sortes de documents avant que la vente ne puisse avoir lieu : l’extrait cadastral, le certificat d’hypothèque, les informations urbanistiques, etc. Chaque vente se précède d’une quinzaine de recherches.

Grâce aux ‘contrats intelligents’, vous pourriez en théorie vous assurer que les parties ne peuvent signer le contrat d’achat qu’une fois que toutes ces informations ont été effectivement recueillies. »

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Des arguments qui, à première vue, rendent le rôle du notaire superflu.

Danneels : « Heureusement pour les notaires, la réalité est un peu plus complexe que cela. La blockchain peut faciliter le travail administratif du notaire (recherche). Mais ce n’est pas la fin du métier. Car lors de la plupart des transactions immobilières, le notaire conserve la somme du prix d’achat pendant un certain temps jusqu’à ce que l’acte authentique soit effectivement signé.

Le notaire ne paie presque jamais la totalité du prix d’achat au vendeur. Il doit également encore vérifier si le vendeur n’est pas redevable de dettes fiscales ou sociales. D’autres frais sont également déduits du prix d’achat avant que le notaire ne le transfère au vendeur : les frais de mainlevée d’hypothèque, la commission du courtier immobilier, etc.

Souvent, le notaire doit encore établir un classement (ndlr : pour décider dans quel ordre les créanciers du vendeur doivent être payés). Ces tâches sont si complexes qu’elles ne peuvent tout simplement pas être remplacées par un ‘contrat intelligent’. »

Et qu’en est-il du rôle du notaire en tant que conseiller ?

Danneels : « L’avis du notaire reste et restera indispensable. Le législateur a attribué au notaire un rôle spécifique, précisément pour s’assurer que chaque citoyen reçoit l’assistance d’un expert indépendant lors de transactions importantes, y compris l’achat d’une habitation.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il appartient au notaire de vous informer sur les opportunités, les risques et les difficultés. Il peut aborder des sujets auxquels vous n’auriez peut-être pas pensé. L’achat d’une maison peut avoir des conséquences fiscales. En acquérant un bien, vous avez peut-être besoin de changer votre testament ou votre contrat de mariage…

Le rôle le plus important du notaire n’est plus l’authentification des actes, mais bien de conseiller. Grâce à la technologie de la chaîne de blocs, le notaire pourra encore mieux se concentrer sur ce rôle de conseil. Un avantage donc.

Les recherches peuvent être effectuées par la chaîne de blocs. Il en résulte non seulement des économies de coûts considérables, mais aussi d’énormes gains de temps. Quatre mois avant que l’acte notarié pour l’achat d’une maison ne soit signé, cela pourrait aller beaucoup plus vite. »

Pour certains, la chaîne de blocs semble très loin. En Géorgie, cependant, il existe déjà un registre foncier basé sur cette technologie.

Danneels : « En effet, la Géorgie est l’un des pays où la technologie est utilisée pour éradiquer la corruption. Il est devenu impossible pour les fonctionnaires corrompus de modifier unilatéralement le registre de la propriété. Si un fonctionnaire s’y essaye, il est automatiquement détecté par toutes les personnes ayant accès à la blockchain protégée.

Au Honduras également, des tentatives ont été faites pour diviser les terres agricoles en une communauté d’agriculteurs avec l’aide de cette technologie. Concrètement, une parcelle ne peut être attribuée à un agriculteur donné que si une majorité de la communauté y consent. Mais entre-temps, ce projet a été abandonné car très compliqué à mettre en pratique.

Ce sont là des exemples contrastés. Il ne faut pas oublier que des pays comme la Géorgie ou le Honduras ne possèdent pas encore de cadastre ou de registre immobiliers fiables ; contrairement à la Belgique. Personne au plat pays ne demande qu’un registre des hypothèques soit transformé en un registre classique sur la blockchain.

Cela soulève également des objections pratiques. Déjà rien que parce que le registre des hypothèques n’est pas complet. Ce dernier n’enregistre que les transferts de propriété entre les vivants. Si quelqu’un hérite d’une propriété, celle-ci n’est pas inscrite au registre des hypothèques. Si nous devions télécharger le registre des hypothèques existant comme premier bloc, il serait incomplet. Si quelqu’un hérite d’une propriété et qu’il souhaite la vendre par la suite, il ne pourra pas charger la vente dans la chaîne de blocs. Cela nécessiterait à nouveau l’intervention et le contrôle d’une autorité centrale. »

Certains observateurs craignent que les règles sur la protection de la vie privée ne constituent un frein à l’adoption de la blockchain en Europe. Ces règles garantissent, entre autres, le droit à l’oubli, tandis que les données stockées dans la chaîne de blocs sont indélébiles.

Danneels : « Avec la blockchain, tout le monde est connu, mais sous la forme d’un pseudonyme. Vous pouvez faire en sorte qu’il soit impossible de savoir qui est derrière tout cela. Mais il existe indéniablement une opposition entre la protection de la vie privée et la chaîne de blocs. »

Les possibilités offertes par Blockchain sont-elles surestimées ?

Danneels : « La nouvelle technologie est sans aucun doute révolutionnaire. Et peut-être que cela mènera à des applications auxquelles nous ne pensons même pas pour l’instant. L’impact sera énorme. Mais la technologie n’en est encore qu’à ses balbutiements. Il est impossible de prédire dans quelle mesure la chaîne de blocs sera réellement à la hauteur des attentes. »

Pour une analyse plus approfondie, vous pouvez lire l’ouvrage « Blockchain et contrats intelligents. Quel impact sur le notaire en tant qu’intermédiaire de confiance ? » de Benjamin Verheye et Kristof Verslype, publié par Larcier (numéro ISBN 978-2807-91226-7).

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