Acheter un bien immobilier à deux sans être mariés : protégez-vous en cas de décès !

Cohabitants de fait : prévoyez une clause d’accroissement (ou de tontine) dans votre acte d’achat

Si vous achetez une maison à deux sans être mariés et sans avoir réalisé une déclaration de cohabitation légale, pensez à vous protéger en cas de décès de l’un d’entre vous. En ce sens, vous pouvez insérer dans votre acte d’achat une clause d’accroissement ou de tontine. Dans le cas contraire, si vous décédez en n’ayant prévu aucun disposition, votre part dans la maison et les meubles reviendront à vos héritiers plutôt qu’à votre partenaire. Votre partenaire, sans mariage ou cohabitation légale, n’a, aux yeux de la loi, aucun droit sur votre part. Il risque donc de perdre tout droit dans la maison à votre décès.

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Le testament, une solution «empoisonnée ».

Vous pouvez bien sûr rédiger un testament attribuant à votre partenaire vos droits dans la maison, mais :

  • vous risquez de vous heurter à la réserve (la part d’héritage réservée par la loi) de vos enfants et de vos parents (attention, la réserve des parents disparaît le 1er septembre 2018). Le testament ne pourrait donc n’avoir d’effet que pour une partie de la maison (sauf dans certains cas, notamment si vous possédez plusieurs biens) ;
  • même si vous ne laissez ni enfants ni parents, votre partenaire devra payer (en Région wallonne et bruxelloise) des droits de succession très élevés (pouvant atteindre 80%), calculés au tarif entre étrangers.

Mais pour éviter ces inconvénients liés au testament pour les cohabitants de fait, des solutions existent.

La clause d’accroissement, une garantie de droit et une économie fiscale.

Comme évoqué, une « clause d’accroissement optionnelle » peut être insérée dans votre acte d’achat : en cas de décès de l’un d’entre vous, le survivant pourra, le cas échéant, acquérir la part en pleine propriété (ou en usufruit) du partenaire décédé.

Autrement dit, lors du décès de votre partenaire, ses droits en pleine propriété (ou en usufruit) dans l’immeuble pourront vous revenir. Vous ne paierez alors que 12,5% de droits d’enregistrement (applicables à la vente) plutôt que des droits de succession élevés. Ce système offre donc non seulement une garantie de droit mais également une économie fiscale, l’une et l’autre manifeste. Mais cette clause peut présenter des inconvénients et doit être modalisée. Il convient de laisser une porte de sortie, en cas de litige, et de limiter la portée de cette clause dans le temps. Par ailleurs, en présence d’enfant(s), il pourra être conseillé de se limiter à un accroissement en usufruit.

Renseignez-vous auprès d’un notaire : il vous proposera la solution la plus adaptée à votre situation.

Cohabitants légaux, prévoyez, le cas échéant, un testament, ou une clause d’accroissement en pleine propriété.

Contrairement aux cohabitants de fait, en cas de décès de son partenaire, le cohabitant légal hérite automatiquement de l’usufruit du logement familial et des meubles qui le garnissent. Attention cependant, ce droit peut être annulé par simple testament : le cohabitant légal n’est pas un héritier réservataire (protégé), contrairement à un(e)
époux(se). Hors testament contraire, donc, si votre partenaire (cohabitant légal) décède, vous héritez de l’usufruit de la maison (vous pouvez entre autres continuer à l’occuper),
mais vous n’héritez pas de la nue-propriété (ce qui vous empêchera notamment de décider seul de sa vente), qui reviendra aux héritiers de votre partenaire (enfants ou parents) à moins de prévoir cette attribution par testament ou en prévoyant une clause d’accroissement en pleine propriété.

Avec ou sans enfants ?

Pour hériter de la pleine propriété de la totalité de la maison en cas de décès, les cohabitants légaux doivent donc rédiger un testament par lequel chacun d’eux lègue sa part (du logement familial) en pleine propriété à son partenaire, tout en respectant la réserve des enfants (ou des parents – jusqu’au 31 août 2018). En présence d’enfants, que vous voulez protéger, votre partenaire verra néanmoins ses droits sauvegardés : il recueillera l’usufruit par l’effet de la loi ; un testament n’est dès lors pas nécessaire.

Pas de droits de succession à payer sur le logement familial.

Contrairement aux cohabitants de fait, une clause d’accroissement est rarement intéressante pour les cohabitants légaux (sauf à prévoir une clause d’accroissement en pleine propriété) car le partenaire survivant, qui hérite de l’usufruit du logement familial, est totalement exonéré, comme un(e) époux(se), des droits de succession sur le logement familial. Toutefois, dans certains cas, il peut être intéressant de prévoir une clause d’accroissement optionnelle pour les cohabitants légaux.
Exemple : vous achetez ensemble un autre bien (une résidence secondaire, un appartement que vous mettez en location, …) pour lequel vous ne bénéficierez pas de
l’exonération des droits de succession sur ce bien, qui ne constitue pas le logement familial. La clause d’accroissement pourrait présenter un intérêt similaire si l’un des
partenaires décide finalement de ne laisser aucun droit au partenaire sur sa part dans la maison (pas même l’usufruit !) en révoquant son testament.

En conclusion, si vous achetez à deux sans être mariés, renseignez-vous auprès d’un notaire pour savoir si une clause d’accroissement/tontine (optionnelle) est opportune dans votre cas ou si un testament est recommandé. Ce notaire vous conseillera au mieux en fonction de votre situation. 

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